深圳龙华婚姻律师网(观澜律师网)
网站首页|法律法规|法律咨询|结婚登记|离婚诉讼|财产分割|子女抚养|涉外婚姻|经典案例|遗产继承|收养问题|联系我们
律师简介

尹志明律师
广东德纳律师事务所尹志明律师简介 尹志明律师原籍湖南攸县,毕业于重庆商学院(现重庆工商大学)法学系,获法学学士学位。毕业后一直在律师事务所从事工作,2005年开始在深圳独立执业,十多年律师工作,积累了...
联系我们

深圳龙华婚姻律师网(观澜律师网)
地址:广东省深圳市龙华区民治街道汇德大厦31楼(深圳北站边)
电话:0755-88872365
传真:
手机:13510450298
邮箱:13510450298@126.com
网站公告
★婚姻、离婚,继承案,遗产法律咨询★ ★代写起诉状、答辩状以及离婚协议书★ ★婚前财产律师见证婚内财产律师见证★ ★代理离婚诉讼,财产分割,房产分割★ ★代理离婚后子女探视权、抚养权诉讼★ ★代理无效婚姻、撤销婚姻,同居案件★ ★代书遗嘱,代理遗嘱见证、遗嘱执行★ ★代理遗产分割案,继承诉讼纠纷案件★ ... 更多
 
财产分割

离婚案件中,一方婚前贷款买房、婚后共同还贷的房产如何处理

发布时间:2012/3/11 点击:4664 字体大小: 返回
离婚案件中,一方婚前贷款买房、婚后共同还贷的房产如何处理
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定,“ 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
离婚诉讼中,一方婚前按揭购买房屋,婚后夫妻共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下,买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人的收人状况及资信后,将贷款直接划入开发商的账户。至此,买受人的付款义务已经全部完成,与银行之间形成债权债务关系。
婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。因此离婚时判归产权登记一方比较公平。
   至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分,离婚时要根据婚姻法第三十九条的规定,在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题,有人提出一个计算公式,即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+已还利息)×离婚时房屋的市场价值,这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益,不能完全对半进行分割。
     在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题,作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体,婚姻法解释(三)第10条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是,如果婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷),婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下,这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。
值得注意的是,该条款只规定了“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款”的情况,实践当中,还有夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以婚前同居共同财产(婚前共同生活,共同创业的不在少数)支付首付款并在银行贷款”。这种情况,因为婚前同居的共同财产不好证明,如果不能证明资金来源,只能推定为个人财产支付首期;如果能够证明为共同财产,甚至是对方财产支付的首期,比照该条款,对于房产归属来讲,还是应该以房产登记为准。但是对于首期款中,另一方支付的部分,属于赠与还是借款,往往会引起很大争议。如果按照表现形式,只要没有证据证明有借款的意思表示,应该定性为赠与更恰当。但是,这样处理,往往有失公正,因此,需要立法予以明确。
 
上一条: 最高人民法院关于中国公民申请承认外国法院离婚判决程序问题的规定
下一条: 同居五年分路扬镳 女方获得青春补偿
CopyRight © 深圳龙华婚姻律师网(观澜律师网) All Rights Reserved 技术支持:阔步网络 网站管理
地址:广东省深圳市龙华区民治街道汇德大厦31楼(深圳北站边) 电话:0755-88872365 传真: 邮箱:13510450298@126.com 粤ICP备16099227号