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尹志明律师
广东广和(龙华)律师事务所尹志明律师简介 尹志明律师原籍湖南攸县,毕业于重庆商学院(现重庆工商大学)法学系,获法学学士学位。毕业后一直在律师事务所从事工作,2005年开始在深圳独立执业,十多年律师工作,积累了丰富的法律实务经验,现为广东广和(龙华)律师事务所资深律师。 尹志明律师对于婚姻继承、交通事故、劳动争议、债务追偿、公司法务等法律事务有着丰富的实践经验。并承...
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诉讼知识

夫妻一方擅自处分夫妻共有房产,是否有效?

发布时间:2024/5/31 点击:37 字体大小: 返回

 夫妻一方擅自处分夫妻共有房产,是否有效?

夫妻共有房产,但是登记在其中一人名下,夫妻一人单方面出售房产,时有出现。有的是真的隐瞒另一方出售房产,被隐瞒一方事后主张房屋买卖买卖合同无效。有的是夫妻双方都知道出售房产,但因为登记在一人名下,就以其中一人名义出售房产,事后因房产涨价反悔,主张房屋买卖买卖合同无效。那么,这样的房屋买卖合同是否有效?    

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条“【一方擅自处分房屋一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

     由此可知,夫妻一方擅自处分夫妻共有房产,同时具备:(1)买受人善意购买;(2)支付合理对价;(3)已办理不动产登记。则房屋买卖合法有效,配偶无法追回房产。至于擅自处分房产一方侵害配偶的合法权益,那是另一个法律问题,与买受人无关。

擅自处分,当然不仅仅包括出售,还包括赠与。下面我们看两个案例。

      

 

案例一:魏某1、魏某2请求确认阴某某与郭某某签订的房屋转让协议无效案

裁判规则

  夫妻一方将共同财产转让给第三人, 第三人有理由相信签订该房屋转让协议系夫妻共同意思表示,转让协议合法有效。

 

 

  【基本案情】

  原告:魏某1。

  原告:魏某2,系魏某1之女。

  被告:阴某某,系魏某1配偶

  第三人:郭某某。

  原告魏某1与被告阴某某系夫妻。1991年,魏某1、阴某某出资7.9万元购买了位于郑州市振兴商场8号楼1楼12号的营业房两间,其领取的房屋所有权证上登记的所有权人为阴某某。1995年2月,郑州市拆迁办对振兴商场1—9号楼实施拆迁。因被拆迁户对回迁安置问题有异议拒绝回迁。拆迁人河南银基房地产开发有限公司对被拆迁的个体工商户提起诉讼。该案进行了一审、二审及再审。在案件诉讼过程中,阴某某经与第三人郭某某协商,于2000年8月4日与其签订房屋转让协议书,以38万元的价格将营业房的产权转让给郭某某。2001年7月6日魏某1从银基商贸城回迁区管委会领取了被拆迁户的过渡费。同年9月,魏某1以阴某某转让房地产未经其同意为由诉至法院要求确认转让协议无效,同时提出该房产有其女魏某2的份额。

原告向法庭出示了落款时间为“90、12、21号”,立字据人为魏某1、阴某某的字据1份,字据上显示魏某1夫妇因购买营业房资金不够,魏某1之父魏思聪愿出资2万元,并将这2万元的份额赠与其孙女魏某2。第三人郭某某要求对原告出示的这份字据的真实性进行司法鉴定。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定认为“倾向认定送检字据上手写字迹不是1990年而是近期书写形成”,并对“近期”解释为“近期指字迹的书写形成时间为二、三年以内”。

  被告阴某某辩称,因被告不了解房屋转让的有关规定,擅自对共有财产进行处理,对二原告造成了侵权,故同意原告的诉讼请求。

  第三人郭某某辩称,我与被告之间的买卖合同,原告魏某1不仅是明知的,也是同意的,故是合法有效的合同。2000年8月我从孟宪宽处得知阴某某因急用钱想转卖振兴商场的房屋,双方通过中间人几次讨价还价后,以38万元签订了合同。因房产证共有人栏是空白的,我作为买受人无从知道该房屋存在共有人,而只能根据房屋产权证书来确定房屋的产权人。2001年7月份原告听说房屋拆迁诉讼有好转的可能,加上银基回迁房的生意日见兴隆,就通过多人向我协商退房,理由是感觉当时的价钱太亏了,从来没有说过不知道卖房的事。

另外原告魏某2对本案争议的房屋不具有对房屋的共有权。原告魏某1所立字据不仅存在法律上的利害关系,而且也不是赠与法律关系的主体。

  【法院认为】郑州市管城回族区人民法院认为,原告魏某1与被告阴某某在夫妻关系存续期间购买的房产系夫妻共同财产,双方对共同财产有平等的处理权,阴某某与第三人郭某某经平等协商签订的房屋转让协议书真实、合法、有效,郭某某取得该房产后,魏某1不得以不同意或不知道阴某某转让房产为由对抗善意第三人,而主张转让协议无效。原告提出房产中有魏某2的份额,没有事实依据。故原告要求确认转让协议无效,理由不充分,不予支持。故依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条(三)项的规定判决:驳回原告魏某1、魏某2的诉讼请求。

  魏某1、魏某2不服一审判决,向郑州市中级人民法院提起上诉称,原审法院没有认定本案争议的房屋属上诉人与被上诉人共有,也未认定被上诉人未经上诉人同意私自把房屋转让给第三人。

二审驳回上诉,维持原判。

案例二:郑某某诉施某某、胡某某赠与合同无效纠纷案

 

夫妻中一方与第三者恶意串通,擅自将财产赠与第三者的,该赠与合同无效

裁判规则

  夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在无没有证据证明赠与是夫妻双方合意的情况下,一方擅自将财产赠与第三者,该行为不视为“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”的行为。并且,夫妻一方与第三者恶意串通,损害他人利益的,合同无效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。

 

正文

胡某某和施某某于1991年结婚后生育一女儿,2000年12月双方离婚。2001年4月,郑某某与胡某某结婚。同年11月,施某某也与人再婚,但次年8月即又离婚。胡某某长期在外地工作,收入颇丰。虽然胡某某与施某某离婚后,各自又组建了家庭,但两人仍以夫妻名义共同生活。2002年8月,在施某某与再婚丈夫离婚后的第三天,胡某某即购买了一套近90平方米的房屋并登记在自己名下,后施某某入住该房。2005年10月,胡某某和施某某订立协议,约定该套住房归施某某所有,胡某某再给付施某某人民币3万元,胡某某还答应在外地工作合同到期后,即与施某某共同生活,如有反悔,则赔偿施某某青春费、精神费20万元。但协议订立后,胡某某并未按约履行,施某某遂诉至法院,要求胡某某协助过户房屋并给付3万元。在该案审理过程中,胡某某的现任妻子郑某某将施某某和胡某某告上法庭,认为讼争房屋系夫妻共同财产,胡某某擅自处分不合法,要求确认房屋赠与合同无效。

看的是不是有点晕?我梳理一下,概括如下:

  1. 胡某男和施某女结婚金十年后离婚。之后,胡某男和郑某女结婚。婚后,胡某男和施某女藕断丝连,旧情复发。

  2. 胡某男购买了一套近90平方米的房屋并登记在胡某男名下,由施某女居住。

  3. 胡某男和施某女订立协议,约定该套住房归施某女所有,胡某男再给付施某女人民币3万元,胡某男还答应在外地工作合同到期后,即与施某女共同生活,如有反悔,则赔偿施某女青春费、精神费20万元。

  4. 胡某男未能履约,施某女诉至法院,要求按约定履行。

  5. 胡某男现任妻子郑某女:你一个前妻太过分了,当我是空气?将其丈夫胡某男和施某女起诉至法院,要求确认双方签订协议无效。

    法院观点:由于“婚外恋”现象的存在,夫妻一方将夫妻共同财产赠与婚外第三者的情况时有发生,由此引发财产纠纷并诉至法院。如何正确认定此类赠与行为的法律效力,是审理此类案件的核心问题。除非夫妻双方对财产归属另约定,在婚姻关系存续期间所取得的财产应归夫妻共同所有,对共有财产的处分,应当经夫妻双方协商一致后进行。未经配偶同意而将财物赠与第三者,事后也未取得配偶追认,属擅自处分夫妻共有财产的行为,且该赠与行为违反公序良俗原则,应属无效。夫妻一方与第三者恶意串通,损害配偶利益,施某女非善意第三人,双方签订赠与合同无效。

    个人观点:郑某女没必要另行提起诉讼,只需申请以第三人身份参与施某女诉胡某男一案即可。

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