案例：恋爱期间借名买房发生争议，是共有财产分割纠纷还是婚约财产纠纷案

 

关键词

婚约财产 以结婚为目的共同出资购房 购房资格

房屋产权登记 增值收益

材料来源：（2022）最高法民再166号案号民事判决书

基本案情

法院经审理查明：

（1）王某、姚某曾系恋爱关系。王某未取得北京市商品房购房资格。

（2）2012年6月（恋爱期间），姚某与案外人卖方及某房产经纪公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，以姚某名义购买了涉案房屋，房屋总价款380万元、居间费4.3万元、各种税费共计20.25万元。合同约定买方于签约当日支付定金30万元。

（3）合同签订当日王某支付居间费4.3万元，并向卖方通过银行转账支付购房款定金20万元。2012年6月27日，姚某银行借记卡收到了两笔汇款，金额为100万元和150万元（此笔款项为王某之父王某某汇来的房款）。2012年6月28日,姚某向卖方账户支付购房款2297500元，其余款项20.25万元用于支付各项税费。2012年6月30日,王某转账向卖方支付购房款197310元。2012年7月2日,姚某向银行贷款100万元，贷款期限为360个月。同日，涉案房屋登记在姚某名下。

（4）2016年11月1日，王某起诉姚某所有权确认纠纷一案，要求确认王某为涉案房屋共有权人。北京市东城区人民法院于2017年4月17日作出（2016）京0101民初20342号民事判决，驳回王某的诉讼请求。该判决认定:“根据已经查明的事实,王某向卖方支付购房定金20万元，支付购房款197310元，并向居间方支付居间费4.3万元。姚某称上述三笔款项系王某代姚某所支付，对此，王某不予认可，姚某亦未提供证据予以证实，故对姚某该项主张不予采信。王某之父王某某向姚某转账150万元，在转账时备注为‘房款’,转账时间为2012年6月28日，与姚某向卖方支付房款时间相契合，故对王某所提该笔款项系购房款的主张，予以采信。

（5）现姚某称该笔款项系王某某对姚某的赠与，但未能提供充分的证据予以证明，故对姚某该主张，不予认可。购买涉案房屋时，王某、姚某尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉案房屋。虽涉案房屋产权证登记在姚某一人名下，仍应认定涉案房屋由王某、姚某共同所有。但由于王某未取得北京市购房资格，无法成为涉案房屋所有权人，故王某要求确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，不予支持。王某可就出资款及其他权益，另行主张。”上述判决作出后，王某、姚某均未上诉，已于2017年5月12日生效。

后王某向一审法院起诉，诉讼请求：1.判令姚某按照王某购房的出资比例67.16%返还王某购房出资款及相应的增值收益；2.案件受理费由姚某承担。

本案一审审理期间，王某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，评估报告确认涉案房屋按照毛坯房标准评估价值为1016.13万元。王某支付评估费27800元。

一审判决：北京市东城区人民法院于2018年5月16日作出（2017）京0101民初13910号民事判决：一、姚某于判决生效后30日内返还王某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元；二、驳回王某其他诉讼请求。宣判后，姚某不服一审判决，提出上诉。

二审判决：北京市第二中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）京02民终6413号民事判决：驳回上诉，维持原判。

再审判决：最高人民法院提审本案，并于2023年2月15日作出（2022）最高法民再166号民事判决，认为一、二审法院认定案由不当，予以纠正，本案应为婚约财产纠纷；对姚某返还数额予以改判。判令：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决及北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决；二、姚某于本判决生效后30日内返还王某350万元；三、驳回王某的其他诉讼请求。

法院生效判决认为：《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情况下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属产生争议，当属婚约财产纠纷。基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，本院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由姚某返还王某350万元。

【关联索引】

《中华人民共和国民法典》第10条【法律适用】处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。

一审：北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决（2018年5月16日）

二审：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决（2018年8月22日）

再审：最高人民法院（2022）最高法民再166号民事判决（2023年2月15日）

判例分析：

依据上述材料对原审判决（一、二审）与再审判决（最高人民法院）之间区别的概括，并从法律规定与裁判逻辑两方面论证再审判决的合理性：

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一、原审判决与再审判决的主要区别

二、再审判决的合理性分析

（一）法律规定层面

适用《民法典》第10条关于“习惯”的规定

再审判决明确指出，订婚虽非法定婚姻成立要件，但属于民间习俗。双方以结婚为目的共同出资购房，属于“婚约财产”范畴。在婚姻未成立的情况下，依据习惯处理财产返还问题，符合“法律无规定时适用习惯”的原则。

婚约财产性质为“附条件赠与”

双方购房的目的在于缔结婚姻并共同生活，而非投资。该出资行为具有明显的“以结婚为目的”的特征，属于附解除条件的赠与。条件未成就时，赠与目的落空，接受方应返还财产。

不适用共有物分割规则

王某因无购房资格无法登记为共有人，房屋登记在姚某名下，不具备《民法典》物权编中“共有”的法定要件。原审以共有关系处理，忽视了婚约财产的特殊性。

（二）裁判逻辑层面

以“缔结婚姻目的”为核心，而非“出资比例”

再审法院强调，婚约财产纠纷应以“感情为基础、以缔结婚姻为目的”，而非单纯的经济投资。因此，不能简单套用投资收益原则，而应综合考虑：

（1）购房时的合意与背景；

（2）房屋的实际使用、维护情况；

（3）政策限制（如王某无购房资格）；

（4）房屋自然增值的属性。

综合考量公平原则与实际情况

再审判决未完全否定王某的出资贡献，也未完全将增值收益归于姚某，而是在二者之间寻求平衡。酌定返还350万元，既体现了对王某出资的认可，也考虑了姚某作为登记权利人承担贷款、税费等事实。

避免“借婚姻索取财物”的误判

再审法院特别指出，双方系自由恋爱，不存在借婚姻索取财物的情况。若按出资比例返还高额增值，可能变相鼓励“以房为媒”的功利性婚恋观，违背公序良俗。

三、结论

再审判决在案由定性、法律适用、裁判逻辑三个方面均优于原审判决：

定性更准确：将本案定性为“婚约财产纠纷”，更符合双方关系的实质。

法律适用更合理：援引《民法典》第10条，结合民间习惯处理，体现了司法对传统习俗的尊重。

裁判逻辑更周全：跳出“出资即共有”的机械思维，综合考虑婚姻目的、政策限制、实际贡献等因素，体现了司法对“人伦性财产关系”的特殊对待，更具社会合理性与实质公平性。

因此，再审判决在法律与情理之间取得了更好平衡，更具说服力和可接受性。